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コラム

急増!住宅ローン破綻

マイホームには住宅ローンが重くのしかかり、住宅ローン破綻に陥る人が増加していると先日、

TBSの朝のテレビでも放送されていました。

①退職金で払おうと思っていたのに会社の業績悪化で退職金がなかった

②働き盛りの人でも会社の業績悪化で仕事が激減し収入が減少

③病気の為に仕事が出来なくなってしまい、収入が減少

④年金などをローンの返済に充てる(老後破綻)

他にもありますが、こういったケースが住宅ローン破綻の予備軍になります。

住宅ローン破綻に陥った場合、家が差押えられ、それから競売へとなっていきます。

ここで頭の片隅に入れておいて欲しいのが任意売却です。競売と任意売却を簡単に説明します。

 

競売                                   

裁判所が強制的に売る                       

・値段は裁判所うがつける

・競りで落札

・相場価格より安い

 

任意売却 

売主が自分の意思で売る

・通常の不動産取引と同じ

・相場価格で売却可能

・ローン(残債)が少なくなる

→リフレッシュして再スタートが切れる

 

という事です。住宅ローンが払えない、競売に入ってしまったという方でも、

何もしないでいるよりは1度、相談頂ければと思います。

 

債権回収会社(サービサー)とは

債権回収会社とは、文字通り融資金を回収するための会社、いわば「取り立て屋」です。

「取り立て屋」と聞くと、恐ろしいイメージをするかも知れませんが、全然そんなところではありません。

もともと債権回収は、弁護士の仕事でしたが、それではあまりに人手不足で不良債権処理が進まないので、債権回収を民間会社でできるように、弁護士法の特例として作られた法律が「債権管理回収業に関する特別措置法」です。

債権回収会社のことを英語で 「サービサー」と言うので、この法律を「サービサー法」と呼んだりします。

任意売却の交渉は、抵当権者から業務委託を受けた債権回収会社と行う場合がほとんどです。

「債権回収会社というところから手紙が来た!」

「恐ろしくて封が開けられない!」

「電話番号非通知の電話には絶対に出ない!」

という方がいらっしゃいますが、なにもビクビクすることはありません。

むしろ、ずっと連絡がつかないと競売にかけるのもやむなし・・・と判断されてしまうかも知れません。

サービサーという名前も聞きなれないですし、怪しい会社ではないかと不審に思われるかもしれませんが、きちんと話を聞くことが大事です。

なお、プライバシー保護のため、債権回収会社の発信電話は、番号非通知であることも珍しくありません。

任意売却をすると決めたら、堂々と電話に出て「ケイティエステートに任意売却を依頼したので、そちらから連絡させます。担当の方のお名前と連絡先電話番号を教えてください」とおっしゃっていただければ結構です。

もし、まだ任意売却業者が決まっていなければ債権回収会社に業者を紹介してほしいと相談することもできます。

住宅ローン維持の最後のチャンスは6ヶ月まで!

滞納状態のままで許される期間は、ローンを借りている金融機関によって異なります。

概ね滞納が6ヶ月分になると、次の段階に進むところが多いようです。

6ヶ月程度滞納すると、金融機関は「もうこの人は返済ができない」と判断します。

そして、ある期日を定めて、「この日までに○○円を返済しないと、『借り手は期限の利益』を喪失することになります」と通告してきます。

「期限の利益を喪失」とは、高額な住宅を購入するときに、一度には返せないので住宅ローンを組みますが、返済方法は契約書を交わして少しずつ分割で返済する約束をします。

「一度に返さなくていいですよ」と言う意味で、このことを借り手側の「期限の利益」といいます。

しかし、借り手側が滞納してそのルールを破ったら、貸し手側も契約書の返済方法は認めず、全額一括返済を求めてきます。

「期限の利益を喪失」する前の段階で、指示どおりに延滞している金額を返済できれば、月々返済して行く形を継続することができます。

指定された金額の返済が無理でも、金融機関に連絡をして、「いくらなら返済できます」と交渉すれば、待ってくれる可能性はあります。

ローンを維持したいなら、これが最後のチャンスです!

 

「どうせ返せないから・・・」と放っておくと、「期限の利益を喪失」し、競売への次のステージに進みます。

この後は、遅れた分をまとめて返済すると言っても、もう元の分割返済には戻れません。

全額一括返済か、競売も含めて物件を売却して返済するしか選択肢はなくなります。

引越費用について

「引越費用がない」というご相談を受けることがよくあります。

任意売却をする経緯にはローンを支払えないという金銭的に苦しい背景があるので、引越費用が払えないというお悩みはごく自然なことであり、珍しことではありません。

 

そんな中、引越費用100万円!と多額の引越費用をちらつかせたり、引越費用を必ずもらえます!と断言する業者を時々目にします。

しかし、2007年5月以降、高額な引越費用が認められなくなっています。

住宅金融支援機構が認める引越費用の相場としては、10万円~30万円が多く、他の保証会社や債権会社もこの基準に合わせてきているのが現状です。

但し、引越費用の捻出には法的根拠はなく、一切認めていない債権者も増えています。

そういった状況の中、私たち任売業者は少しでも引越し費用jを捻出する為に、債権者との交渉を重ねています。

 

ご相談者様は、ローンを支払っていない間に、その分を引越し費用等の新生活資金として確保しておくことが大切です。

~競売開始決定通知が届いた~

そんな時、ほとんどの人は頭が真っ白になって、どうしたらよいのか不安で戸惑うことと思います。

しかし、競売開始決定通知が届いてから、すぐにご相談いただけばまだ任意売却は間に合います。

競売手続きは開札日(入札)前日までなら取り下げが認められているからです。

 

債権者が競売の申し立てをしてから開札日までには約6ヶ月を有します。

この期間内であれば、競売と並行して任意売却を進めることができます。

 

とはいえ、一旦競売が始まってしまうと、裁判所の決めたスケジュールで進められるので、時間的な制限を受けざるを得なくなります。

その上、債権者からは競売価格以上の価格を求められるため、売却価格が高くなり売却自体が難しくなることもあります。

 

少しでも早い決断が良い結果に導いてくれます。

 

他でもお伝えしているように、競売より任意売却の方が良い点が沢山あります。

まだ、諦める前に一度ご相談ください。

『絶対に』してはいけないこと

住宅ローン返済が苦しくなって滞納ギリギリ、あるいは滞納し始めてしまってから、相談するまでの間に「してはいけないこと」をお話します。

 

①消費者ローンから借りてはいけない

簡単に借りられるからといって、消費者ローンなど、他から借りて返してはいけません。

「今だけしのぐ」ために、ついつい高金利のローンに手を出してしまっては、かえって自分の首を絞めることになります。

多重債務を負えば返済はより困難になり、任意売却を決意しても債務者が増えた分、条件は厳しくなるのです。

②税金・健康保険料などは滞納しない

税金や国民健康保険料を滞納してはいけません。

税金関係はあまり督促が厳しくありませんから、資金に余裕がないと、つい後回しにしてしまします。

そうなるとあっという間に自治体への滞納が何十万円ということになってしまうのです。

これは、任意売却をするときに、大きな障害になる可能性があります。

もし、税金を滞納してしまいそうな時は、自治体へ分納の相談に行ってください。

払う意志があるのですから、連絡をとって少しずつでも納付していれば、急に差し押さえられることはありません。

資金が足りない場合、 『支払期日の順番』に支払っていくのではなく、どれを支払うか、優先順位を考えてください。

③1つの口座で管理しない

収入も支出も1つの口座で管理しないこと。

住宅ローンの滞納が続いたとき、全ての支払がストップし、さらに収入も把握されてしまうので、家計全体を崩壊させてしまいます。

給与振込も住宅ローン返済もその他の支払いも、全部1つの口座にしていると、住宅ローンが落ちて、他の支払いができないということが起こってしまいます。

クレジットカードや水道光熱費などが全部滞納になってしまっては、生活基盤が壊れてしまいます。

④お金で釣るような業者に依頼しない

任意売却を成功させるためには、業者選びが大切です。

と言っても、信頼できる業者を選ぶには、どうしたらいいか・・・難しい問題です。

1つ言えるのは、DMで「引っ越し代100万円プレゼントキャンペーン中」など、お金で釣るようなところはやめておいた方がいいでしょう。

また、最近は大手不動産会社も任意売却に参入しています。

以前もお話しましたが、大手なら安心と考えがちですが、【会社の信用度=任意売却の能力】とは限りません。

むしろ任意売却分野で経験がある中小業者の方が、小回りもきいて、よりお客様の希望に沿った対応をしてくれることが期待できるでしょう。

 

この4つは絶対にしてはいけません。

支払いが厳しくなったら、生活を優先させることが大切です。

~このまま今の家に住み続けたい~

ご相談を伺う上で「このまま今の家に住み続けられないか」というご希望を受けることが多くあります。

 

・小、中学生のお子様のためにも転校は避けたい、環境を変えたくない。

・高齢の両親のために、住み慣れた我が家から越したくない。

・事業所として使用しているので引っ越せない。

・愛着のある我が家を他人に渡したくない。

 

こういったご希望も、一定の条件を満たせば可能になる2つの方法があります。

 

①買い戻し

親族・親子間や、知人の方にご自宅を購入してもらい、その方へ家賃としてお支払いしていき、その後、収入回復の目処が立ったら改めて買い戻すという方法です。

 

この場合、親族の方がローンを組めるか否かがポイントとなります。

都市銀行などでは、一般的に親族間売買の住宅ローン融資は難しいのが現状です。

しかし、相談可能な機関もあります。(その場合、一般的な金利の2%~4%高いことが多い)

もちろん現金での買戻しも可能です。

 

②リースバック

第三者(投資会社・一般投資家)を買い手として見つけ、そちらへ家賃を払って家を借りるという方法です。

この場合でも、お子様や身内の方のご協力があれば買い戻すことも可能です。

例えば、現在は学生のお子様が、将来社会人になり、安定した収入が得られるようになったとき、お子様の名義でローンを組んで買い戻す。といった場合などです。

 

この場合は、第三者の買い手の方と賃貸契約を結ぶ為、安定した収入が条件となります。

尚、住宅ローン返済額と家賃が同じようであれば意味がなく、家賃との兼ね合いが大事になります。

 

この2つの方法は全ての方に当てはまるわけではありませんが、成功例は多数あります。

ご希望があれば、一度ご相談ください。

まだ滞納していない人なら

滞納前で支払っていけそうな人からの相談もお受けすることがあります。

そういった場合は任意売却以外の選択肢もお話します。

①なんとかお金を工面できないか

②生活を見直して捻出することはできないか

③銀行に返済計画の見直しをしてほしいとリスケジュールの相談をしてみてはどうか

と提案することもあります。

このような相談だけで終わり、任意売却に至らないケースもあります。

全てのお客様に任意売却を勧めているわけではありません。

 

任意売却にはそれなりのリスクも伴います。

ですから、お客様がきちんと納得したうえで任意売却をするか、他の選択肢はないかを考えます。

誰かに相談することで、新しい道が見つかることもあります。

任意売却と売却後の残債について

任意売却後多くの場合、債務は残ります。

そこへの不安を抱えている方がほとんどではないでしょうか。

 

だからといって任意売却成立後の残債務について、安易に自己破産を考える必要はありません。

 

売却後の返済しきれない住宅ローン(残債務)について、お支払いの義務は当然ありますし、請求もされ続けます。

債権者は業務上、回収できないとわかっていても、形式的に催促をしなければならないからです。

 

本来、債権者側は貸したお金を全額返済しなければ、不動産に付けている抵当権の抹消をしてくれません。

しかし、それが困難な為、債権者との合意の上で少しでも多くの住宅ローン返済が可能な任意売却を選択するのです。

 

任意売却は債権者との合意に基づく売却ですから、任意売却後の残債務の返済などについて柔軟な対応をしてもらえるケースがほとんどです。

競売との大きな違いとして、残債務の返済計画を交渉で決めることができるのです。

そこで、支払い能力に応じて、無理のない返済計画を債権者との間で話し合います。

 

債権者にもよりますが、大半が月々5千円~2万円くらいで応じてもらえます。

あなたの現在の状況(収入等)を確認し、返済の増額を要求されることもありますが、無理して返済する必要はなく、今の生活状況に応じて柔軟に対応していきます。

 

大事なことは生活を優先することなのです。

 

また、しばらく返済を続けていると、債権譲渡され債権者(サービサー)が変わることがあります。債権者にとっても支払い能力の見込みが低い残債を延々と取立て続けることは時間や費用もかかる為、大きな負担となるからです。

こういった場合、大幅に残債務が軽減されるケースもあります。

 

ここまで申し上げてきましたように、債権者から柔軟な対応をしてもらえるのが任意売却です。

とはいえ、債権者によって対応はそれぞれ異なります。

 

私たち任意売却業者が債権者との間に入ってお手伝いできるのは売却までの期間となりますが、依頼者様が困った場合、ご連絡くだされば対応方法についてご相談に乗り、アフターフォローをさせていただきます。

また、ご希望があれば弁護士や司法書士をご紹介することも可能です。

 

お一人で悩まずに、お気軽にご相談ください。

あなたの希望は?~あなたに合った解決方法を選ぶことが大切~

近年、任意売却を取り扱う不動産会社が増えてきました。

テレビに取り上げられることも増え、注目度も上がりました。

併せてインターネットの普及もあり、『任意売却』と検索するだけで約1,700,000 件以上の検索結果が表示されます。(2014.7.31現在)

たくさんの会社がある中から、任意売却業者を選ぶのは難しいですよね?

でも、注意してほしいことが幾つかあります。

 

①大手不動産会社だから大丈夫?

「大手不動産会社の方が安心」と思っていませんか?

任意売却には通常の不動産取引とは違うノウハウやスキルが必要です。

債権者との交渉や、書類作成などは専門性が高く、一般の不動産業者には難しいのが実情です。

②テレビに出てた会社だから大丈夫?

「テレビに出てた会社だから大丈夫」と思っていませんか?

相談窓口だけを設けていて、内容や地域によって提携している不動産業者を紹介するという会社もでてきました。

相談は聞いてくれるでしょうが、その会社が実際に何かをしているわけではありません。

③弁護士の先生だから安心?

自己破産を考えているということで、まず弁護士の先生に相談に行かれる方も多いようです。

弁護士の先生は法律上の手続きはしてくれますが、不動産の専門家ではありません。

先生から任意売却の話は出ていますか?

今、弁護士の先生に相談を考えている方は、もう一度『これが最善の方法か』を考えてみてください。

自己破産だけが最善の方法とは限りません。

 

 

さまざまな選択肢があるなかで『ご自身の希望(事情)』を明確にし、他の選択肢はないのかよく検討したうえで、解決方法を選んでいただきたいと思います。

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