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任意売却

解決事例⑦~親子間売買~

〔和歌山県在住 男性〕

 

建物 : 一戸建  

 

□相談内容□

父親の仕事がない時期があり支払いが厳しくなった。現在、高齢でアルバイトという事もあり今後の支払いが不安。

せっかく建てた家も残したいが任意売却を知り相談。自己破産も考えている。

 

□ご提案と解決方法□

ご相談に来られた時には住宅ローンの支払いの為にカードローンを借り返済していました。そのカードローンも返済に

追われるという最悪のパターンになっていました。とりあえず、住宅ローンの返済は来月から止めるようにお願いしました。

そして息子さんに家を売却するという形で任意売却をすれば、ご自宅を売却した後も住み続ける事が出来る

親子売買をしました。(子供が所有者となり形式上、親が賃貸するという形です)

家を手放さずに住み続けれるようになって良かったです。

 

早めのご相談で色々な提案をさせて頂きます。

滞納はダメな事と思い他でローンを借りてまで払うというのは止めてください。

他でローンを借りるよりまず、ご相談ください。

全てのお客様に任意売却を勧めている訳ではありません。ご相談だけで終わ場合もあります。

 

 

急増!住宅ローン破綻

マイホームには住宅ローンが重くのしかかり、住宅ローン破綻に陥る人が増加していると先日、

TBSの朝のテレビでも放送されていました。

①退職金で払おうと思っていたのに会社の業績悪化で退職金がなかった

②働き盛りの人でも会社の業績悪化で仕事が激減し収入が減少

③病気の為に仕事が出来なくなってしまい、収入が減少

④年金などをローンの返済に充てる(老後破綻)

他にもありますが、こういったケースが住宅ローン破綻の予備軍になります。

住宅ローン破綻に陥った場合、家が差押えられ、それから競売へとなっていきます。

ここで頭の片隅に入れておいて欲しいのが任意売却です。競売と任意売却を簡単に説明します。

 

競売                                   

裁判所が強制的に売る                       

・値段は裁判所うがつける

・競りで落札

・相場価格より安い

 

任意売却 

売主が自分の意思で売る

・通常の不動産取引と同じ

・相場価格で売却可能

・ローン(残債)が少なくなる

→リフレッシュして再スタートが切れる

 

という事です。住宅ローンが払えない、競売に入ってしまったという方でも、

何もしないでいるよりは1度、相談頂ければと思います。

 

解決事例⑥~借金で住宅ローンの支払い【大阪府】~

[大阪府在住 50代 女性]

建物種別:マンション

 

□相談内容□

 

マンションを購入したが会社が倒産して失業。

貯蓄でローンを支払っていたが限界。

今の所、滞納は無いが返済費用も生活費もない状態。

競売よりは任意売却でとの考え。

 

□ご提案内容と解決方法□

 

まずローンの返済が滞れば、催促状がきたりしますが[他から借金をしてまで払わないで下さい]と話しました。カードローンや高利の借金をして苦しくなっては意味がありません。

数日後、気がつかないうちに借金をして住宅ローンを払っていたとの電話がありました。

返済をしている銀行の口座に自動融資がついていたのです。記帳にも行っていなかったため、そのことに気がつきませんでした。銀行からカードローン枠の、お知らせがきて初めて気がついたという事です。

新たにカードローンで借金をしてしまった事になります。競売か任意売却かを含め、金融機関との交渉が始まるまでの猶予期間が延びてしまいました。

猶予期間が延びると言うことは、その間の生活費がかかることになります。

悩んだ末に、この方は実家に帰る事となりましたが購入希望者も現われ最終的に住宅ローンの残りは債務整理されました。

 

自動融資は公共料金や住宅ローンなど自動振替がかかる口座には資金を入れ忘れても引落が出来るよう定期預金をセットしておく人は多いと思います。定期預金をしていなくても、カードローンの枠内であれば自動的に融資されて振替ができるという、つまり、ローンのようなものです。

自分の銀行口座のことを理解しておく事が大事です。

解決事例⑤~主人に内緒で住宅ローン滞納【大阪市】~

[大阪市 40代 女性]

建物種別:一戸建て

 

□相談内容□

主人名義の住宅ローンを滞納しています。

主人に滞納の話はしていません。

ズルズルと滞納が続き、先日”競売開始決定通知書”が届きました。

どうにか競売を回避する方法はありますか?

 

□ご提案内容と解決方法□

競売開始決定通知が届いた段階では、住宅ローンの残額を一括返済するか、任意売却して返済するしか方法はありません。

このままでは競売の手続きが進んでしまいますから、ご主人に内緒ではいられません。

何よりまずご主人に話す事をお願いしました。

奥様はご主人に話すことを躊躇っていらっしゃいましたが、もう一人で解決できる問題ではありません。

数日後、ご主人から連絡があり、詳しい話をするため自宅に訪問し、任意売却の依頼をいただきました。

詳しくお話をうかがうと、ご主人は、中小企業の中間管理職で安定した収入はありますが、不況で役職手当やボーナスも大幅カット。

そこへ高校受験を控えた中学三年生の娘を塾に通わせるため、住宅ローン返済に充てていたお金を使ってしまったとのことでした。

ご主人は、自宅を手放す気持ちが固まっていました。

奥様は、中学生の娘の為に自宅は手放したくないとおっしゃっていましたが、娘さんが「みんな一緒なら家は賃貸だってなんだって良い」と言ってくれたのが背中を押してくれたようです。

任意売却を開始して、思った以上に早く購入希望者が現われました。

任意売却後、残債務は残りましたが債権者と話し合いでローン返済額よりも大幅に少ない金額で返済することになり気持ちが軽くなったとおっしゃっていました。

引越し先の賃貸も弊社で紹介させていただきました。

ご主人は、以前よりも少し遅い時間の電車で通勤することができるようになり、娘と同じ電車に乗って通勤できるので喜んでいるようです。

その後、ご主人から娘さんは無事、志望校に合格したとの連絡もいただきました。

現在、奥様はパートに出るようになり、友達付きあいも増えて以前より明るくなったと話されてました。

 

 

住宅ローン返済が滞ってしまったことを夫に話せない妻、妻に話せない夫からの相談をたくさんうかがいます。

そういうときは、まず家庭内できちんと今の状況を話して今後の話し合いをしていただきます。

話しにくいことですが、話すことで気持ちも切り換えられるでしょう。

解決事例④~税金滞納で差押え【和歌山】~

[和歌山県在住 50代 男性]

建物種別:一戸建て

 

□相談内容□

現在、住宅ローンを滞納中。地方税も滞納している。

任意売却できるか詳しい話を聞きたい。

 

□ご提案内容と解決方法□

すでに住宅ローンを滞納されていたので、詳しくお話を伺うと滞納6ヶ月で地方税も滞納しているとの事でした。

住宅金融公庫(現:住宅金融支援機構)から最終通告がきたので慌てて、業者を探していたところ弊社に辿りついたようです。

謄本を確認すると案の定、市からの差押えが入っていました。

市役所に差押え解除の交渉に行くと 『全額納付以外は受け付けられません』との事でした。

幸い買主はすぐに現われましたが、差押えが解除されなければ任意売却できません。

市役所へ何度か交渉に行き、「本税を支払えば差押えを解除します」ということになりました。

本税を支払うため親戚などから、何とかお金を工面し、差押えの解除ができました。

今回は交渉がうまくいきましたが、各自治体によって対応はさまざまです。

過去には、別の自治体ですが『競売でかまいません』と突っぱねられたこともあります。

 

 

固定資産税や住民税などの税金は、滞納しても督促が厳しくないので、ついつい後回しにしてしまいがちですが、大きな間違いです。

知らないうちにマイホームが差し押さえられてしまったということにもなりかねません。

税金は優先して支払うようにしてください。

解決事例③~離婚したのに連帯保証人【兵庫県】~

[兵庫県在住 40代 女性]

建物種別:マンション

 

□相談内容□

5年前に離婚して子供を引き取り、自宅マンションに私たち親子が住み続ける。

住宅ローンは元夫が慰謝料として払い続けるという約束でした。

しかし、ある時から、銀行から元夫宛の郵便が届くようになりました。

元夫とはいえ、現在は他人。開封せずに放置していると、裁判所から手紙が届きました。

さすがに「これはただ事ではない」と思い、開封してみると元夫が住宅ローンを支払っていないことが判りました。

元夫に連絡をしてもどうにも話になりません。

銀行には「一括で返済してください」と言われました。一括でなんてとても払えません。

いつまで住んでいられるかも判らない・・・

 

□ご提案内容と解決方法□

元配偶者様と連絡が取れることは幸いです。

元配偶者様と連絡が取れない、どこにいるかも知らない方が結構いらっしゃいます。

探しだすのも大変ですし、見つかった時には手遅れだったなんてこともあります。

今回は、すぐに元ご主人様にご連絡して、快く任意売却に同意していただくことができました。

残債務の返済については債権者と話し合いを重ねた結果、元夫が払い続けるとなり任意売却が成立いたしました。

奥様とお子様の新しい賃貸物件を弊社で探す事に。

お子様を転校させずに同じ校区内で新居を見つけ、引っ越されました。

 

 

 

離婚したからと言って連帯保証人から外れることはありません。

連帯保証人は借主本人と同等の立場となりますので、いつでも返済に応じなければなりません。

 

解決事例②~投資マンション購入で失敗【大阪府】~

[大阪府在住 50代 男性]

建物種別:マンション

 

□相談内容□

税金対策にもなるからと言われて神奈川県の投資マンションを購入。

空家が続いていたが、ようやく賃借人がついたもの月々のローン返済額の半分の家賃。

自宅のローン返済もあるため、このまま持ち続けていくのは限界。

自宅は手放したくないので投資マンションだけを売却したい。

 

□ご提案内容と解決方法□

投資マンションのローンを滞納することで自宅が競売になったりするのでは・・・

遠方なので、上手く任意売却できるのか・・・。と心配されていました。

心配はごもっともです。

ご自宅は投資マンションとは別の抵当権が設定されていてローンを支払っているので、問題ない事を伝えました。

もし投資マンションの抵当権者が、ご自宅の競売を申し出をしても【取り消し】(裁判所が意味のない競売は門前払いする)になるので心配ありません。

それと遠方でも全く問題ありません!

関東の任意売却業者にも協力してもらい、購入希望者が現われ早々に売却ができました。

 

 

「税金対策に・・・」「絶対損はしない!」などという甘い言葉で購入してしまったマンション。

自宅と投資マンション両方の返済が『苦しい』と感じたら、ご相談ください。

解決事例①~収入が減り、住宅ローンの支払滞納【和歌山県】~

[和歌山県在住 30代 男性]

建物種別:一戸建て

 

□相談内容□

数年前に事業を起こしたが、業績が思わしくなく倒産。

再就職したが、収入は減り、住宅ローンの支払いが滞ってしまった。

銀行からは、何度も督促の手紙が届くようになりました。

数ヵ月後、裁判所から”競売開始決定通知書”が届いた。

これからどうすれば・・・。

 

□ご提案内容と解決方法□

奥様から「極力、ご近所に知られたくない」とのご希望がありました。

競売の場合、新聞などに競売物件として、ご自宅の外観写真などが掲載されてしまうので、任意売却を提案させていただきました。

競売と同時進行で、任意売却を進めていくことに。

時間に制限がありましたが、相場に近い売却価格で、すぐに購入希望者が現われました。

最終的に住宅ローンの残りは債務整理され、現在は新しいお仕事も順調だそうです!

 

 

 

このように、競売開始決定通知が届いてすぐなら、まだ間に合います!

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そんな方へ当社は任意売却をご提案させていただきます。

不安に思っていることなど何でもご相談ください。

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